Від якої суми реально рахують податок при продажу нерухомості
Це правило часто переказують неправильно. У першій редакції свого допису я й сам сформулював його неточно, тому виправляю.
Що каже пункт 172.3 ПКУ
Дохід від продажу визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої модулем Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості, визначеної оцінювачем і зазначеної у звіті, зареєстрованому в тій самій базі.
Ключове слово тут – «або». Оціночна вартість визначається одним із двох способів, а не двома одразу:
- автоматизованим модулем Єдиної бази – це і є е-довідка;
- звітом незалежного оцінювача, зареєстрованим у Єдиній базі.
Далі порівняння йде в парі: ціна договору проти обраної величини, береться більша з двох. Не «більша з трьох».
Ставки для фізичної особи
| Ситуація | Ставка |
|---|---|
| Перший продаж за рік, майно у власності понад три роки | 0% |
| Другий продаж за рік або власність менше трьох років | 10% |
| Третій і наступні продажі за рік | 23% |
Десять відсотків – це 5% податку на доходи фізичних осіб плюс 5% військового збору. Двадцять три – 18% плюс 5%.
Чому різниця між «або» та «з трьох» принципова
Якщо автоматична е-довідка показує вартість вищу за реальний ринок, це не вирок. Ви маєте право замовити повноцінну оцінку. Звіт реєструється в Єдиній базі й проходить рецензування, і саме він стає орієнтиром для нотаріуса.
Ставка фіксована законом. База – ні. Вона залежить від того, який документ ви принесете нотаріусу.
Що робити перед продажем
Порівняйте ціну договору з е-довідкою. Якщо результат довідки виглядає завищеним, є сенс замовити оцінку й порівнювати вже з нею. Довідка коштує 200 грн, і при замовленні звіту окремо не оплачується.